Mängelhaftung beim Immobilienkauf

Gekauft wie gesehen – diese Vertragsklausel gibt es nicht nur beim Gebrauchtwagenkauf, sie gilt auch im übertragenen Sinne für den Immobilienerwerb. Denn auch ein Käufer hat eine Sorgfaltspflicht, wenn er eine Immobilie erwirbt. Deshalb sollte er sich vor seiner Kaufentscheidung intensiv informieren. Besichtigungen mit Fachleuten sind ein Mittel, böse Überraschungen zu vermeiden.

Allerdings hat auch der Verkäufer die Pflicht, potenzielle Käufer über Mängel der Immobilie zu informieren. Grundsätzlich muss der Verkäufer den Interessenten nur auf wesentliche Mängel hinweisen, die für den Hauskauf von offensichtlich ausschlaggebender Bedeutung sind. Welche Mängel das sind, ist aber in der Regel eine Frage des Einzelfalls.

Um eine arglistige Täuschung beim Hauskauf handelt es sich dann, wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht gehabt und diese absichtlich verletzt hat. Für den Käufer des Hauses ergibt sich hier folgendes Problem: Er muss nachweisen, dass der Verkäufer die Schäden bei Vertragsabschluss kannte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht aber auch die Käufer in der Pflicht. Das heißt: Wer nicht nach feuchten Wänden fragt, kann sich später unter Umständen nicht darauf berufen, der Verkäufer hätte sie erwähnen müssen. Diese Fragepflicht hat auch Vorteile für Käufer: Sind die Antworten des Verkäufers nachweislich falsch, kann sich der Käufer wiederrum auf eine arglistige Täuschung beim Hauskauf berufen.

Fein raus sind Käufer, die marode Dächer, Feuchtigkeitsschäden oder Löcher in den Wänden vor Vertragsschluss entdecken. Sie können entweder noch das Weite suchen oder versuchen, den Kaufpreis zu drücken. Sehr viel schwieriger ist die Rechtslage, wenn sie Mängel erst nach Vertragsschluss sehen. In den meisten Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien ist die normale Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Das bedeutet: Selbst wenn ein Mangel schon bei der Übergabe des Hauses bestand, schuldet der Verkäufer erstmal weder Nachbesserung noch Schadenersatz.

 

Foto: Karin & Uwe Annas/Adobestock

Leave a Reply